宅地の評価はどうやってするのですか?

不動産査定の知識

宅地・区画整理事業施工中の宅地・貸宅地・使用貸借の宅地・貸家建付地・利用制限のある宅地

  • 宅地

路線価方式―――路線(道路)に面する標準的な画地を有する宅地の価格(路線価)を基に評価する方法

倍率方式――――固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する方法・課税標準額を使用してはならない.

評価したい宅地がどちらの評価方式か知るには各国税局において作成した「財産評価基準書」で確認します

奥行価格補正率・角地評価・二方路線の宅地・無道路地の補正・間口狭小補正・がけ地補正・不整形地評価補正等の補正については詳しくなりすぎる為省略。

  • 区画整理事業施工中の宅地

仮換地の指定前の評価: 従前の土地の評価額と同じ価格

仮換地の指定後の評価: 仮換地について評価した価格

  • 貸宅地

貸宅地:評価上において借地権(建物の所有を目的とする地上権および賃借権)または地上権(借地権に該当するものを除く)の設定されている宅地

評価方法:借地権の設定されている宅地 ×(1-借地権割合)=貸宅地の評価額

  • 使用貸借の宅地

建物所有を目的とする宅地の貸借であっても,無償の貸借の場合は借地法の適用はなく使用権の価格はゼロとして取り扱われる

評価: 自用地として評価され,使用貸借により貸し付けた宅地の上に貸家が建築されたとしても,貸家建付地としての評価は出来ない.

  • 貸家建付地貸家の目的に供されている土地の評価は,この借家人の有する権利

(建物の賃貸借に基づいて借家の敷地の利用権)を控除した価格によって評価する

貸家建付地=自用地の評価額×(1-借地権割合 ×借家権割合)

  • 借地権割合  路線価図に表示されます 商業地域で80%前後,住宅地域で60%前後
  • 借家権割合  各国税局で異なります  特別な地域を除き,一律30%
  • 利用制限のある宅地

区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の評価

評価:①家屋の建築がまったく出来ない場合 100分の50またはその宅地に適用される借地権割合のいづれか高いほうの割合

②家屋の構造,用途に制限を受ける場合 100分の30の割合

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