農地や山林の売買の際の注意点とは?

不動産査定の知識

小生公務員ですが退職に備えて農地又は山林を少し買いたいと思いますが何か法の制限はありますか。(市街地化区域 、その他の区域、規模等で)

農地の転用というのは,農地を農地以外のものにすることで,農地の所有者自身が転用する場合(自己転用)と農地について売買(転用売却)等が行われて買主等が転用する場合があります。前者については農地法4条が適用され,後者については同法5条が適用されますが,いずれも原則として都道府県知事(転用の対象となる農地が2ヘクタールを超える場合は農林水産大臣)の許可が必要となっています。5条は農地のほかに採草放牧地も規制の対象としています。

 しかし昭和30年代頃からの国の農業政策の変化により、この許可制の原則がかなり緩和され、その最大のものが都市計画法による市街化区域内の農地については,許可制から農業委員会への届出制に変わったことです。農地転用届出書には契約当事者及び土地の表示,契約の内容,転用の目的・時期等所定の事項を記載し,契約当事者が署名しなければなりません。農業委員会は右の届出書を受理したときは遅滞なく所定の事項を記載した受理通知書を交付し、受理しないこととした場合には,その理由を付してその旨を届出者に通知することになっています。

次に山林の売買で注意する点としては,土地とその上の立木を一括して売買する場合のほかに,立木だけの売買,立木を留保して土地だけを売る場合の3つの場合があります。したがって,この点を契約を結ぶにあたってはっきりとさせておく必要があります。

 山林売買で立木も併せて一括売買する場合には,登記所において土地登記簿の閲覧をする際に、立木の登記が表示されているかどうかの確認をする必要があります。というのは立木を切り離して独立の取引の対象とすることが昔から行われてきたことから「立木に関する法律」が明治42年に制定されて、一定の要件を充たす樹木の集団でこの法律によって所有権保存登記をしたものを「立木」とよび,この立木は独立の不動産とみなされ,土地と分離して譲渡したり抵当権を設定したりすることができるようになりました。

 そこで登記所には土地登記簿とは別に「立木登記簿」が備えられており、立木について立木法による所有権保存登記をすると、当該土地の登記簿の表題部に立木の登記用紙を表示することになっていますから,この点をチェックすれば良いと思われます。それと立木についての権利公示方法として「明認方法」があります。ですから明認方法が施されているかどうかの点も調査する必要があります。

 又不動産登記法上,地目として保安林の区分がある場合には,立木の伐採や伐採後の植栽をしなければなりませんし,又立木の伐採,開墾等土地の形質を変更する行為をするには都道府県知事の許可が必要とされています。

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