共有名義の土地建物を買い受けるには?

不動産査定の知識

共有名義の土地建物を買受けるには?

売買しようとする土地や建物の登記簿謄本(登記事項証明書)を閲覧したら、所有者が複数の人間になっていた場合、契約はどうやってするのだろうか?

民法は複数の相続人がいるときは,その相続財産が共有に属すると規定しています(民法898条)。そして共有の土地を売却する場合には,共有者全員の同意が必要とされています。共有について民法は「保存行為」「管理行為」「処分行為」と行為によって区分しています。「保存行為」(土地や建物の軽微な修理修繕等)の場合は共有者の中の誰か一人でも単独で行うことができますし、賃貸などの「管理行為」にあたる場合は共有者の過半数の同意があれば一部反対者がいても行うことができることになっています。しかし、売買処分等の重要な行為については、共有物に変更を加える場合ですら,民法は共有者全員の同意を必要としてるのです(民法251条)から,共有物を事実上又は法律上処分するについて共有者全員の同意を必要とするのは当然といっていいでしょう。ですから共有地の買主は共有者全員を相手方として売買契約をすることが必要です。

ところで共有者のうちの一人が単独名義の登記をした上,他の共有者の同意なく共有地を売却し,その旨の移転登記をした場合の買主の立場がどうなるかについて判例の立場は、共有者が合意して共有者のうちの一人に単独名義の登記をしていたような場合,買主がそう信じるにつき過失がない場合は全体の所有権を取得するものとし,売主がその不動産の単独名義人であったとしても,売主が他の相続人に無断でした単独相続であるということを買主が知っていた場合は,買主は売主の共同相続分である持分だけしか取得できないという立場をとっています。

 

 

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