傾いている家でも売ることはできますか?

不動産査定の知識

傾いている家でも売ることはできますか?

地震大国といわれる日本ですから、持ち家を所有している方で家を新築してから現在に至るまで一度も小さな地震にも出会っていないという方はないのではないでしょうか。ですから新築時は欠陥といわれる個所もなにもなかった建物が20年、30年と時間が経過していくにつれて、毎年のようにやってくる台風や大雨、そして一番怖い地震による建物の揺れ等もあってか、あちこちにガタがきてしまうのは人間の身体と一緒でやむを得ないものといえましょう。

ですから自分が所有している建物を中古住宅としていざ売却処分しようとするとき、一度建物内外部の総点検をすることは建物の売主としての最低限の義務ともいえます。ただ不動産取引のこれまでの悪しき慣習として「現状有姿売買」という言葉をお聞きになった方も多いと思いますが、この悪しき慣習はまだなくなったわけではなく現実の取引でもいまだに行われていることも事実です。

しかし、現在の日本で社会問題にもなっている「空家問題」等の現実に直面した時、空家の売却流通を飛躍的に図らなければならないという「国策」の後押しもあってか、売却時の相続税制優遇措置や中古住宅瑕疵保険の充実等が声高に叫ばれていることなどから、最近までは「暗黒市場」と言われていた中古住宅流通の世界にも「安心」「安全」を謳い文句に取引の増加が出てきているといわれています。

売却しようという建物が空家であれ、居住中であれいざ売却しようとするときは、人間ドックならぬ建物ドツクを受けて建物の内外部に表れている、また潜んでいる建物としての欠陥を洗いざらいチェックする必要があるでしょう。

建物の瑕疵(目に見えない欠陥といわれています)として重大な欠陥は通常、耐震性能に重要な「構造耐力上主要な部分」と、雨漏り等を起こさないための「雨水の浸入を防止する部分」の基本的な性能を満たさない状態をいいます。建物の必要以上の傾きも当然、重大な欠陥として扱われます。体感で分かるほどのひどい傾きのある建物であれば居住者自身が気付くはずですし、ひどい方になれば吐き気やめまいさえ感じるといわれています。

ですから売却に出す前に検査を専門にしている住宅の検査機関の検査を受けて「傾き」の検査もぜひ受けておくに越したことはありません。検査の結果、許容範囲に収まる傾きの数値(瑕疵保険会社の基準によれば1000分の3mm以下)であれば修復工事を施す必要もありません。ただ熊本地震でも問題になったように土地の液状化現象で建物が肌で感じることができるほどのひどい傾きがある場合は問題です。修復費用が地盤からの改良工事を施さない限り建物の傾きが修補できないような場合は、建物新築工事の半分から3分の1程の費用がかかるということになれば売却すること自体が暗礁に乗り上げてしまいかねません。

いずれにしろこれまでの中古住宅のの売買取引で「現状有姿売買」というケースは大きく減っていくものと考えられます。いくら特約で瑕疵担保責任を売主が負わないという形を契約でとっていたとしても、引き渡し後に出てきた瑕疵が契約の解除や損害賠償請求にまで発展するようなケースでは売主が「知らぬ存ぜぬ」の一点張りが通用しないことにもなるでしょう。

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