土地の境界が不明でも売却はできますか?

不動産査定の知識

土地の境界が不明でも売却はできますか?

境界とは相隣地間の一筆の土地と一筆の土地との境界のことをいいます。この境界は客観的に定まっているものであって,相隣地の所有者間で勝手に動かすことの出来ない性質のものです。

通常、土地の査定を依頼されて売却できそうな価格を算出するわけですが、隣接している土地(1つであったり、2つであつたり、又は3つである場合)との間の境界が不明であったり、先代から揉めていたり等、原因はいろいろある場合があります。法務局で公図を上げてみるとやはりこういう土地に限ってはっきりとすることがあります。隣地との間に境界線が書かれておらず、2つ3つの土地が1つの土地として公図に載っている土地があることがよくあります。

このような土地でもどうしても売却したい場合、境界の確定が出来ない場合はどうしたらいいのか?まづ登記所にその土地の地積測量図があるときは,それに基づいて土地を土地家屋調査士などの専門家に実測してもらって正しい境界を確認することが出来ます。それがない場合は境界を推測させるような物,例えば境界木,境界石などがあれば境界を確認する上で有力な資料となります。その他にも登記所にある公図、土地の昔からの使用状況、土地の境界に詳しい老人の話なども資料となります。

境界について所有者間で合意が出来た場合は,境界線上の適切な個所に境界標を設置することになります。そしてこの境界標を設置する費用及び,その後の保存費は当事者間で特に取り決めをしない限り,相隣地所有者間で折半負担することになりますし,土地の測量の費用は面積比によって按分負担することになります(民法223条・ 民法224条)。

しかし、今は筆界特定制度というものがあって,土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて,筆界特定登記官が,外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて,現地における土地の筆界の位置を特定する制度があります。
筆界特定とは,新たに筆界を決めることではなく,実地調査や測量を含む様々な調査を行った上,もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることです。
筆界特定制度を活用することによって,公的な判断として筆界を明らかにできるため,隣人同士で裁判をしなくても,筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。

境界について所有者間でどうしても合意が出来なかった場合は、まだ話し合いで合意が成立する余地のあるときは,その土地の所在地を管轄する簡易裁判所に調停の申立をし,その余地がないときは境界確定の訴えを相手方の住所地または,その土地の所在地を管轄する地方裁判所又は簡易裁判所に提起し判決を待つことになります。

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