代理人と契約するには?

不動産査定の知識

代理人と契約するには?

地面師達によるセキスイハウスの55億円巨額不動産詐欺が最近マスコミを賑わしておりますが、不動産の契約にあたってはどれだけ注意をしてもし足りないと感じるこの頃です。

不動産の契約では通常、手付金を授受する段階での売買契約書の締結がまづ行われます。この際には売買総額の5%から1割程の金額が手付金として売主買主間で授受されます。そして契約書締結から数か月後に残金決済として契約時に授受した手付金金額を控除した残額(9割程)を残金決済として授受しあって最終的な契約のフィニッシュに至ります。これは不動産の価格が高額であるが故の一部致し方のないこととも云えます。

そして今回の質問ですが、不動産の決済という場面で不動産の売主が遠方に在住していたり(中には外国に在住ということもあります)、又は高齢で施設に入っていて自由が利かなかったりと、現代の複雑な社会構造ではよく起こりがちなことでもあります。そのため売買契約は売主と買主とが直接契約する場合だけでなく,売主の代理人と買主,あるいは代理人同士の間で締結することも少なくありません。しかし,売主の代理人と売買契約を締結する場合,気をつけなければならないのは売主がその代理人に代理権限を本当に与えているか否かということです。

それは売買契約を締結しても代理権限がなかったり(民法113条),代理権の範囲外であったりした場合(民法110条)には,その売買契約は売主本人との間に有効に成立しないことになるからです。ですから代理人と売買契約を締結するには,買主としては売主本人名義の委任状の呈示を求めると共に,その委任状が売主本人の作成によるものか否か確認する意味でその委任状に押印されている印鑑についての印鑑証明書の呈示も求め,併せて委任状の文言にも注意すべきです。さらに売主本人に直接問い合わせて代理人と称するものに代理権を与えたか否かについても確認すべきと思われます。

これは私の30年もの長い不動産取引の経験で云えることですが、5千万~1億もの高額な不動産取引では売主の本人確認を徹底して行うことが極めて重要だと云えます。決済の際に司法書士さんに売主の本人確認を形式的に行って戴くだけでなく、買主自身が事前に売主の本人確認を独自に行うことが極めて肝要といえます。不動産の方が仲介で入っているような場合でも同じです。

具体的には契約締結や残金決済前に売主の本人確認を証する「運転免許証」(必ず顔写真が貼付されています。健康保険証には顔写真が貼付されていないので運転免許証がない場合には顔写真がある別のもの)を元に、売主本人がいる自宅を訪問して事前に挨拶をしておくとか、又は今回のセキスイハウス詐欺のように所有者である売主本人が高齢や病気で自宅等を留守にして施設や病院に入っているようなケースでは近所の人たちに売主本人の免許証を見てもらって本人に間違いがないかどうか確認を取るなどの作業をおこなっておけば詐欺は未然に防げた筈です。印鑑証明書や運転免許証、実印、権利証書等の形式的なものは詐欺グループにしてみればたやすく偽造できるはずです。でかすら最後はアナログ的な五感を駆使してのチェックが大切になるのではと今回の地面師達による不動産詐欺事件で感じた次第です。

 

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