畑や田等でも売却のための査定はできますか?

不動産査定の知識

建物が過去に一度も建ったことのない土地の多くが畑や田等の「農地」といわれるものです。土地の謄本を見てみると一目瞭然です。農地の場合の土地取引には宅建業法上の規制のみならず、農地法上の規制(農地法3.4.5条)を受けることになります。どういうことかといえば「市街化区域」の中にある農地の場合は「転用届」を行政に提出することで建物が建てられる土地としての取引ができることになります。建物の建築規制を行っている「市街化調整区域」においては「転用許可」が必要になります。届け出と許可では厳しさの面でかなりの要件上の幅があります。

ここでは規制の厳しさを問題にするわけではありませんので農地が宅地として売却できるとした場合の価格査定について述べていきたいと思います。農地が農地以外(宅地等)のものにできない場合はこの時点でストップをかけ、宅地等のものに転用できる場合に限って話を先に進めてまいります。

「市街化区域」の中にある農地の場合は先にも述べましたように、農地法の規制が緩やかなため「住宅を建築する目的」で転用届を提出すると、建築許可が下りる土地であれば間違いなく届け出が受理されることになります。一方、建物の建築規制を行っている「市街化調整区域」においては「住宅等を建築する目的」で土地の開発許可申請が下りる土地であるかどうかが査定できる土地であるかどうかの分岐ともなります。開発許可が下ろされる土地かどうかの判別は道路や水道、下水道、消火栓、面積等の基準を行政で逐一調べていくことで判断できるようになります。開発許可が下ろせる土地として判断できた場合は、●最寄鉄道駅までの距離 ●幹線道路までの距離 ●小学校及び中学校までの距離 ●地勢、地盤等の状況 ●開発行為の許可の可能性及び採算性・・・・等々を調べていくことになります。

さらには土地の個別性に基づく造成工事費用の大小を判断していきます。例えば平坦地と起伏の激しい土地では盛土や擁壁の必要性に大きな差が出てきます。又、大きい雑木や竹林等植わっている土地と平坦で竹林等の除去コストが全くかからない土地では造成コストに大きな差が出てきますし、造成工事が過大に要する土地ではかかる費用を控除して計算を行うことになります。大きい農地であれば、道路や公園などの公共公益施設のための土地も必要になります。道路の位置・距離は土地の形によっても変わってくるので、やはり一概に宅地見込地は宅地の〇%とはいえません。住宅会社の営業マンのように「宅地見込地は宅地の〇%ぐらい」という目安はなく、それぞれの宅地見込地で価格の割合は異なります。実際に査定ポイントを総ざらいしてみて査定評価をしてみないと分からないことがたくさん出てきます。

熊本県においての都市計画区域による基準では、県による市街化調整区域の活性化として既存宅地制度の廃止後、「集落内開発区域」の指定により区域内指定を受けている土地の場合は農地といえども宅地に転用するケースはたくさん出てきていますので、農地を宅地にして売却するケースの価格査定も査定会社によっては受付できると思います。市街化区域の宅地の査定のように取引事例がたくさんある土地と比べれば、「市街化調整区域」の中の農地の査定はむつかしい部分もありますのでそのへんの確認を取られてから査定依頼をするのが良いと思います。

大田宅建事務所 熊本県菊池郡菊陽町津久礼2220-1番地
定休日:日祝日    TEL:096-232-3694
営業時間:10:00~17:00 FAX:096-232-3820

 

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